5 月 7 日，中国人民银行行长潘功胜在国新办新闻发布会上表示，将降低个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点港陆证券，五年期以上首套房利率由 2.85% 降至 2.6%，其他期限利率同步调整。这也是继 2024 年 5 月 18 日后的又一次下调。
100 万贷款少了 5 万
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，住房公积金政策的"降息"是今年持续强调的，当前降息符合预期，也更好发挥了公积金贷款方面的惠民和支持消费功能。
"尤其是通过降息，减少了此前公积金贷款和商贷方面利差，确保公积金政策发挥更好的效应。"严跃进说。
第一财经注意到，2015 年之前，公积金贷款利率变动较为频繁，步入 2022 年以后，公积金贷款利率仅调整了 2 次，包括 2022 年 10 月 1 日下调一次、2024 年 5 月 18 日下调一次。
而期间，LPR（贷款市场报价利率）下调了 6 次之多港陆证券，尤其是在 2024 年，5 年期以上 LPR 密集下调了 3 次，地方房贷利率跟随 LPR 下调，越来越多城市的商贷利率突破了住房公积金利率的下限，利率倒挂现象持续。
比如，去年 10 月，作为房贷利率"天花板"的北京、上海、深圳，首套房贷利率已经低于五年期以上住房公积金贷款二套房利率，其余城市的首套房贷利率向着五年期以上住房公积金贷款首套房利率迈近；而广州最低首套房贷利率已经低于五年期以上住房公积金贷款首套房利率 20 个基点左右。
因此，市场也出现公积金贷款利率亟待下调的声音。严跃进认为，此次公积金贷款利率下调，将进一步降低购房者的房贷成本。
以 100 万元公积金贷款本金、30 年期、等额本息的公积金贷款计算，此次调整前，月供为 4136 元，调整后将为 4003 元，减少 133 元。还款总额（本金 + 利息）从之前的 149 万元变为 144 万元，直接减少近 5 万元成本。
如以组合贷款商业住房抵押贷款与公积金贷款各 100 万元、贷款 30 年、等额本息还款方式计算，此次调降后，30 年月供总计减少 6.76 万元。
数据显示，截至 2025 年 4 月末港陆证券，全国 30 个大中城市商品房销售面积同比下降 1.7%，跌幅较 2024 年底明显收窄。今年一季度，房地产贷款余额增加 7500 多亿元，其中，新增个人住房贷款创 2022 年以来单季最大增幅。
广开首席产业研究院资深研究员马泓认为，这表明去年三季度末出台的一系列政策对推动房地产市场止跌企稳起到了较为明显的积极作用，商品房库存水平逐渐从高位回落。
马泓表示，下一阶段，预计各地商业银行将快速跟进央行政策，逐步下调个人住房贷款利率，进一步支持居民部门刚性和改善性住房需求释放，央行将继续延长和落实好房地产"金融 16 条"支持政策，扩大保障性住房建设金融支持力度，从而推动和加快国内商品房市场向供需平衡方向运行，市场持续期待的止跌企稳的目标有望实现。
LPR 下调通道打开
发布会上，潘功胜还表示，将下调政策利率 0.1 个百分点，即公开市场 7 天期逆回购操作利率从目前的 1.5% 调降至 1.4%，预计将带动贷款市场报价利率（LPR）同步下行约 0.1 个百分点。
严跃进认为，这意味着降息通道即将开启，其对于促进 LPR 下调以及相关的贷款利率下调等都有积极的作用，意味着今年二季度将进入降息和资金成本进一步放宽的空间。
央行数据显示，2025 年第一季度，全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为 3.11%。
严跃进分析，据此计算，对于 100 万贷款本金、30 年期、等额本息的首套房商业银行贷款，调整前还款总额（本金 + 利息）为 154 万元、月供为 4276 元；调整后还款总额（本金 + 利息）为 152 万元、月供为 4221 元，还款总额减少 2 万元，月供减少 55 元。
"叠加最近几年持续的 LPR 降息，给‘月供族’带来非常明显的减负效应。"他说。
( 本文来自第一财经 ) 港陆证券
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